De toda essa rápida reflexão nos parece mais ajustado ao ordenamento jurídico vigente o entendimento que permita ao juízo conhecer e apreciar o pedido de fixação de alugueis provisórios feito pelo locatário, analisando-se o mérito de modo a – comprovada a distorção – fixar o aluguel provisório, sob o crucial fundamento: o que ambas as partes desejam no curso do processo é não tornar o aluguel provisório, que podemos chamá-lo igualmente de “aluguel processual”, um ônus abissal em relação àquele imposto na r. sentença, seja para qual lado inclinar o pêndulo do mercado para aquela casuística.
Proposta ação renovatória tempestivamente, não raro o contrato vence no curso da demanda, entre a réplica e a perícia por exemplo, a demandar pedido do locatário para a fixação de aluguéis provisórios, ou seja, até a r. sentença. Afinal, o contrato objeto da ação terminou e não se sabe – por ora – qual o valor locativo justo. Quando isso acontece, os Shoppings mantêm, por vezes, o último aluguel do contrato renovando e seguem enviando os boletos, unilateralmente, aos lojistas. Conquanto não reajustado nominalmente, o aluguel é corrigido pelo índice previsto no contrato, geralmente IGP-M/FGV. Não entraremos – hoje – na discussão sobre eventual substituição desse índice pelo IPCA. Tampouco o pedido liminar em tutela de urgência inicialmente formulado com vistas à fixação dos provisórios substituindo-se um pelo outro. Tomemos a hipótese em condições normais de pressão e temperatura, analisando-se estritamente “a fixação dos aluguéis provisórios a pedido do locatário após o vencimento do contrato”. Este é o ponto. Pois bem. O empreendedor alegará, previamente ouvido pelo Juiz ou em sede de Agravo, que o aluguel provisório é prerrogativa do locador, nos termos do Art. 72, § 4º da Lei 8.245/91:
§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. (grifamos)
Veja-se que esse dispositivo objetiva resguardar o justo valor do aluguel no curso da demanda, de modo que a diferença ao final apurada em sentença não destoe demais do último mês do contrato renovando. Pressupôs – no contexto hiperinflacionário da época em que a lei foi promulgada – que a fixação após alguns anos de demanda sem a majoração do aluguel pudesse trazer manifesta vantagem ao locatário em razão do processo. Numa palavra, que o aluguel se descolasse demais do valor de mercado, abrindo-se a possibilidade de que o locador comprovasse através de “elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel” tal defasagem. Tem pois, natureza de antecipação do mérito ao final pretendido; tanto que limita a 80% do pedido.
Embora o referido parágrafo traga faculdade ao locador, não veda que o locatário[1] faça idêntico pedido quando o fundamento for o mesmo, toda vez que houver elementos a evidenciar o “perigo de dano” (tutela de urgência), neste caso financeiro, pela defasagem entre o aluguel vigente, após prorrogação do contrato, com o de mercado. A discussão central da ação renovatória, precedida pelo dissenso comercial entre as partes, reside justamente na diferença entre as concepções do que seja justo valor locativo. Como o próprio nome diz, tais aluguéis são provisórios e, na r. sentença, conforme a fixação ali determinada, fará com que as partes façam um “acerto de contas” cujo saldo será executado nos termos do Art. 73 da Lei do Inquilinato: “Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.”
Vale dizer, inexiste prejuízo para o locador na fixação dos provisórios, tornando o processo judicial instrumento hábil para se ajustar o valor justo do aluguel sem que o processo se torne ainda mais oneroso do que o próprio direito pleiteado; o aluguel provisório pleiteado pelo locatário segue o mesmo caráter transitório do processo judicial. Essencial que o autor demonstre a disparidade entre o aluguel vigente (após termo final) e aquele lançado no boleto pelo Shopping Center.
Não se ignora que há julgados em sentido contrário, entendendo que o pedido é prerrogativa exclusiva do locador, ocorre que uma análise das alterações legislativas após a promulgação da Lei do Inquilinato, de 1991, notadamente no Código de Processo Civil (Art. 1º, 3º, 7º e 8º) e o princípio da boa-fé (Art. 422 CC).
De toda essa rápida reflexão nos parece mais ajustado ao ordenamento jurídico vigente o entendimento que permita ao juízo conhecer e apreciar o pedido de fixação de alugueis provisórios feito pelo locatário, analisando-se o mérito de modo a – comprovada a distorção – fixar o aluguel provisório, sob o crucial fundamento: o que ambas as partes desejam no curso do processo é não tornar o aluguel provisório, que podemos chamá-lo igualmente de “aluguel processual”, um ônus abissal em relação àquele imposto na r. sentença, seja para qual lado inclinar o pêndulo do mercado para aquela casuística.
[1] “LOCAÇÃO. RENOVATÓRIA. PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PROVISÓRIO PELO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ARTIGO 68 DA LEI 8245/91 E ART. 273, DO CPC. VALOR DO ALUGUEL PROVISÓRIO DEVE SER ACRESCIDO NO MÍNIMO DE20% SOBRE O VALOR DO PEDIDO. ALUGUEL PROPOSTO QUE NÃO ATENDE A ESTE REQUISITO. AGRAVO IMPROVIDO. (…) Não há vedação para que o locatário pleiteie na ação renovatória a fixação de aluguel provisório. Trata-se de questão de equilíbrio, especialmente pela necessidade de se adaptar o valor do aluguel ao real valor de mercado.” (TJSP – Agravo de instrumento n.º 1102970- 0/1, Rel. Des. Luiz Felipe Nogueira Júnior, j. 6/06/2007, grifou-se) “LOCAÇÃO. RENOVATÓRIA. PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PROVISÓRIO PELO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ARTIGO 68 DA LEI 8245/91 E ART. 273, DO CPC. VALOR DO ALUGUEL PROVISÓRIO DEVE SER ACRESCIDO NO MÍNIMO DE20% SOBRE O VALOR DO PEDIDO. ALUGUEL PROPOSTO QUE NÃO ATENDE A ESTE REQUISITO. AGRAVO IMPROVIDO. (…) Não há vedação para que o locatário pleiteie na ação renovatória a fixação de aluguel provisório. Trata-se de questão de equilíbrio, especialmente pela necessidade de se adaptar o valor do aluguel ao real valor de mercado.” (TJSP – Agravo de instrumento n.º 1102970- 0/1, Rel. Des. Luiz Felipe Nogueira Júnior, j. 6/06/2007, grifou-se)